L’índex de referència de preus de lloguer afectarà tant propietaris com a inquilins sempre que estiguin en zona tensionada. Tot això sempre amb mires cap al futur, és a dir als contractes que se signaran.
Tot això consta recollit al BOE del 15 de març de 2024, mitjançant Resolució de la Secretaria d’Estat d’Habitatge i Agenda Urbana. El període de vigència de la resolució i, per tant, dels valors de l’índex, té un període de tres anys.
Per consegüent, no podem veure l’índex oficial de preus com un factor que modificarà els preus dels contractes vigents, sinó que condicionarà els futurs. Cal saber que la Llei d’habitatge s’aplicarà de manera íntegra a Catalunya, de moment enlloc més.
Ara bé, a Catalunya s’aplicarà en 140 municipis, que realment són els més grans i poblats, per la qual cosa podríem arribar a dir que s’aplica en tota la Comunitat.
Així i tot, hem de tenir en compte que a pesar que no serveixin per a modificar els contractes existents, si que els condicionen. De fet, l’índex condicionarà tot el mercat immobiliari, tant el del lloguer com el de compravenda. Això és així pel fet que si fem cop d’ull ràpid als preus de lloguer d’abans de l’entrada en vigor (13 de març de 2024), i els comparem amb l’índex de referència, veiem que hi ha diferències enormes.
En concret, podem arribar a apreciar com la bombolla del lloguer a Espanya mostra propietats amb lloguers sobre els 875 euros en ciutats del sud de Catalunya que segons l’índex hauran de rebaixar el preu a una forquilla de 550 a 770 euros.
Això és una altra novetat de l’índex i és que no marca un preu directe, sinó que assenyala una forquilla. La teoria ens indica que aquest índex només serà obligatori quan el propietari és gran tenidor, però en la pràctica sabem perfectament que condicionarà la negociació existent.
A més, l’índex també condicionarà el mercat de compravenda. Hi ha comunitats autònomes que ni volen ni pretenen utilitzar la Llei d’habitatge. Dues d’aquestes són Aragó i Madrid. Ambdues tenen connexió directa amb Catalunya en TGV, per la qual cosa en els pròxims mesos podem presenciar com fons d’inversió, grans tenidors i diversos inversors decideixen vendre habitatge a Catalunya per a traslladar-se a Aragó o Madrid. Això és un altre factor condicionant que també és important.
Cal tenir en compte que baixades de 100 a 200 euros, o fins i tot més en els preus dels lloguers fan caure la rendibilitat de la inversió immobiliària. Si l’inversor observa que la seva rendibilitat ha passat del 8% anual al 3-4% anual podria arribar a desviar tot els seus diners sigui a altres actius immobiliaris o a un altre mercat. Per exemple, podria veure’s temptat per les pujades de l’or o la plata o pel mercat borsari.
Un altre aspecte a tenir en compte és l’impacte en els contractes en vigor. En aquests, es manté la renda pactada per contracte, i es podrà aplicar la corresponent pujada màxima anual del 3% durant aquest 2024, quan correspongui fer-ne la renovació, i en cas de no arribar a un acord entre parts. A partir de 2025, a l’actualització de la renda se li aplicarà un nou índex que ha de definir l’Institut Nacional d’Estadística abans de finals d’enguany, i que substituirà l’IPC.
Per als nous contractes entre particulars que se signin en una zona declarada com a mercat tensionat, la renda que es pacti a l’inici del nou contracte no podrà excedir de l’última renda de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual de la renda del contracte anterior, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides en el contracte anterior.
